編者按：全面營改增試點進入倒計時。5月1日起，我(wǒ)(wǒ)國營改增試點範圍将進一(yī)步擴大(dà)到建築業、房地産業、金融保險業和生(shēng)活服務業，完成後營業稅将退出曆史舞台。“收官”在即，如何理解營改增改革在财稅體(tǐ)制改革中(zhōng)的意義?如何看待營改增後對四大(dà)行業的影響以及對于百姓生(shēng)活帶來哪些變化?自今日起，新華網特别推出《機構解讀營改增》系列報道，邀請包括普華永道、德勤、安永、畢馬威等四大(dà)會計師事務所在内的專業機構解讀營改增。此為系列報道第二篇。

　　根據财政部、國家稅務總局在3月發布的《關于全面推開(kāi)營業稅改征增值稅試點的通知(zhī)》(以下(xià)簡稱為《通知(zhī)》)，畢馬威中(zhōng)國授權新華網發布報告，解讀本次營改增試點最受關注的房地産業和金融業，分(fēn)析了房地産業營改增對宏觀經濟的實質性影響，以及金融業營改增值得關注的問題。

　　房地産業營改增後确保稅負隻降不增

　　2016年3月24日，财政部和國家稅務總局聯合發布了财稅[2016]36号文(以下(xià)簡稱為36号文)，明确從2016年5月1日起，将房地産業、建築業、金融服務業和生(shēng)活服務業等剩餘營業稅行業納入營改增體(tǐ)系，并明确了适用于四大(dà)行業的相關增值稅稅率和具體(tǐ)政策。其後，國家稅務總局又(yòu)以公告形式連續發布了多個文件，針對納稅人進行不動産轉讓或經營租賃、房地産開(kāi)發企業銷售自行開(kāi)發的房地産項目等具體(tǐ)問題進行了明确。深入分(fēn)析相關營改增政策，房地産業完全可以實現國務院總理李克強“确保稅負隻減不增”的目标，同時不動産納入增值稅抵扣鍊條也将對其他行業稅負帶來積極影響。

　　營改增對房地産業的總體(tǐ)影響

　　營改增新政下(xià)，對于房地産業的定義與營業稅法規下(xià)的規定基本一(yī)緻，意味着增值稅将适用于房地産銷售和租賃業務，并且影響主要的房地産類型，比如住宅、寫字樓、工(gōng)業地産、以及商(shāng)業地産等。房地産業将适用于11%的增值稅稅率，較之營業稅5%的稅率有大(dà)幅上漲。但由于增值稅實際上是基于增值額征稅，而營業稅是基于全額征稅，所以單純比較新老稅率是沒有意義的。另外(wài)，過渡性政策的實施也會減輕企業稅負。

　　總體(tǐ)而言，房地産業适用的營改增新政中(zhōng)具有實質性宏觀經濟影響主要包括以下(xià)内容：

　　1、過渡性政策

　　房地産業可能是受本次“營改增”新政影響最大(dà)的行業。為了在不影響市場經濟秩序的前提下(xià)，保證改革的順利推進，财稅部門特别就存量的房地産項目引入過渡性政策，其中(zhōng)包括房地産開(kāi)發企業中(zhōng)的一(yī)般納稅人銷售老房地産項目，以及一(yī)般納稅人出租現有不動産，可以選擇适用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這意味着房地産企業的老項目可以适用和營業稅同樣的稅率，可以實現營改增後平穩的過渡，增值稅率不會突然間提高到11%。銷售2016年5月1日後取得的或新開(kāi)發房地産項目才适用于11%的增值稅率。

　　2、支付的土地價款可以扣除

　　當房地産開(kāi)發商(shāng)銷售房地産計算增值稅額的時候，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中(zhōng)扣除，以有效地保證房地産開(kāi)發商(shāng)隻對其增值的部分(fēn)進行納稅。但此規定隻能用于房地産開(kāi)發商(shāng)按照11%的增值稅率繳納增值稅，而不适用于開(kāi)發商(shāng)選擇過渡期政策按征收率繳納增值稅的情況。

　　3、分(fēn)期抵扣适用于11%增值稅率的不動産進項稅額

　　增值稅一(yī)般納稅人2016年5月1日之後取得并在會計制度上按固定資(zī)産核算的不動産，其進項稅額可分(fēn)2年從銷項稅額中(zhōng)抵扣。第一(yī)年可抵扣60%，于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中(zhōng)抵扣;第二年可抵扣40%，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中(zhōng)抵扣。如果納稅人發生(shēng)不動産處置或注銷等情況，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中(zhōng)抵扣。在現行的營業稅制下(xià)，購入房地産資(zī)産未曾有過可被抵扣的制度，這代表着在增值稅稅制下(xià)的巨大(dà)發展，盡管就國際增值稅稅制慣例而言，這種分(fēn)期抵扣增值稅進項稅額的方式并不常見。相關抵扣政策确保了增值稅鍊條的完整性，并将抵扣分(fēn)為兩年，營改增後将在很大(dà)程度上促進房地産交易的活躍性。

　　營改增無疑是一(yī)項重大(dà)的稅制改革舉措，每當新法規發布後，市場上通常需要大(dà)約12至18個月的适應期。預期會有許多曾經在國際增值稅體(tǐ)制出現過的系統性問題也可能在我(wǒ)(wǒ)國發生(shēng)，因此，政策的落地實施需要征納雙方就企業經營業務和政策理解及解讀逐步達成一(yī)緻。

　　營改增對金融業的總體(tǐ)影響

　　2016年3月24日，财政部和國家稅務總局聯合發布了财稅[2016]36号文，明确從2016年5月1日起，将房地産業、建築業、金融服務業和生(shēng)活服務業等剩餘行業納入營改增體(tǐ)系，并明确了适用于四大(dà)行業的相關增值稅稅率和具體(tǐ)政策。

　　36号文對于金融服務的定義是指經營金融保險的業務活動，包括貸款服務、直接收費(fèi)金融服務、保險服務和金融商(shāng)品轉讓。金融服務适用于6%的增值稅稅率，較之5%的營業稅稅率略有上升。但由于增值稅實際上是基于差額征稅(銷項減進項)，而營業稅是基于全額征稅(僅銷項)，所以單純将新稅率和老稅率直接比較是沒有意義的。

　　新政策對于金融服務業的主要影響在于：

　　1、金融服務業的主要收入都将适用于6%增值稅，包括貸款服務取得的利息收入，包括手續費(fèi)、傭金等在内的直接收費(fèi)金融服務，保險費(fèi)收入以及金融商(shāng)品轉讓;

　　2、增值稅免稅政策适用範圍相對有限，主要适用于金融行業同業往來利息收入、聯行往來利息收入、一(yī)年以上人身保險産品的保費(fèi)收入;存款利息不屬于增值稅征稅範圍;

　　3、利息費(fèi)用以及與貸款業務直接相關的傭金與手續費(fèi)支出所産生(shēng)的進項稅額均不可抵扣。但是法規中(zhōng)未說明不可抵扣的規定是否将一(yī)直适用;

　　4、根據目前的增值稅政策，除為境外(wài)單位之間的貨币資(zī)金融通及其他金融業務提供的直接收費(fèi)金融服務和出口貨物(wù)提供的保險服務外(wài)，出口金融服務仍需要繳納增值稅;但出口金融類咨詢服務可以免稅。這一(yī)政策未來可能會有所改變;

　　5、進口金融服務需要代扣代繳增值稅。

　　對于不能抵扣貸款相關的利息費(fèi)用和手續費(fèi)用相關進項稅的規定，假設在金融機構服務定價不變的前提下(xià)，從原來5%營業稅改為6%增值稅，借款方将承擔借款行為相應的增值稅，借款成本增加。因此，金融機構提供的貸款服務和收取手續費(fèi)等業務将很難直接将其收取的增值稅向借款方進行轉嫁。

　　值得注意的是，增值稅法規對應稅行為的定義，通常不以納稅人從事的行業性質來判斷，而是以納稅人發生(shēng)的具體(tǐ)應稅行為來判斷納稅義務。也就是說，即使不是金融機構，隻要發生(shēng)了貸款服務定義範圍内的應稅行為，都應按照貸款服務來計算繳納增值稅。貸款服務的增值稅适用稅率為6%。

　　對目前企業集團之間常見的資(zī)金池業務将會導緻一(yī)定程度上的影響。鑒于資(zī)金池業務應該按照貸款服務繳納增值稅，一(yī)方面從資(zī)金池取得貸款利息收入的一(yī)方需要按照6%計算繳納增值稅，而支付利息的一(yī)方卻無法就其繳納的增值稅進行進項稅額抵扣。因此，營改增後，關聯企業之間需要重新考慮資(zī)金池的安排。

　　但是，值得注意的是，36号文給予了集團内統借統還業務特殊的優惠待遇，即集團内統借方向資(zī)金使用單位收取不高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票(piào)面利率水平的，則可适用增值稅免稅政策。統借統還業務不同于資(zī)金池業務，指的是企業集團或者集團核心企業向金融機構借款或對外(wài)發行債券取得資(zī)金後，将所借資(zī)金分(fēn)撥給下(xià)屬單位，并向下(xià)屬單位收取用于歸還金融機構或債券購買方本息，并也由企業集團統一(yī)歸還的業務。這一(yī)政策是原來營業稅稅制下(xià)優惠政策的延續。(作者系畢馬威中(zhōng)國間接稅合夥人沈瑛華)